Ozon и Wildberries меняют правила: как это может повлиять на рынок коммерческой недвижимости

Российский рынок электронной торговли вступает в новый этап. Для продавцов работа на маркетплейсах становится сложнее: растут требования к документам и качеству товаров, меняются тарифы, увеличивается значение логистики и точного финансового планирования.

На этом фоне селлеры всё чаще рассматривают несколько каналов продаж одновременно. Помимо маркетплейсов, это могут быть собственные интернет-магазины, социальные сети, пункты выдачи, небольшие склады, шоурумы и традиционные торговые точки.

Изменения способны повлиять на спрос на коммерческую недвижимость. Однако говорить о прямом противостоянии маркетплейсов и офлайн-рынка было бы неправильно. Онлайн- и традиционная торговля всё теснее переплетаются, а склады, пункты выдачи и магазины становятся частями одной системы дистрибуции.

Wildberries повышает комиссии
С 7 июля 2026 года Wildberries планирует изменить условия работы с продавцами. Повышение комиссий затронет не все категории: по некоторым товарам тарифы останутся прежними или будут снижены. Компания объяснила корректировку текущей экономической ситуацией, удорожанием топлива и ростом расходов на логистику.

По оценке сервиса Wildbox, наиболее заметно условия изменятся для продавцов, которые используют площадку как витрину, но самостоятельно организуют доставку курьером или самовывоз. Для такой модели рост может составить 20 процентных пунктов.

При продаже товаров со склада продавца увеличение оценивается в 6 процентных пунктов, а при использовании склада Wildberries — в 5 процентных пунктов. Эксперты допускают, что часть дополнительных расходов селлеры перенесут в конечную стоимость продукции. При этом прогноз о возможном подорожании до 90% ассортимента является оценкой стороннего аналитического сервиса, а не подтверждённым результатом изменения тарифов.

Для бизнеса рост комиссии означает необходимость заново рассчитывать экономику каждой товарной позиции. Продавцам предстоит сравнивать расходы на маркетплейс с затратами на собственное хранение, доставку, рекламу и обслуживание заказов.

Ozon делает ставку на предсказуемость и контроль товаров
Ozon с 1 июля увеличил срок предварительного уведомления продавцов о наиболее значимых изменениях договора с 14 до 45 дней. Это касается роста тарифов, стоимости обязательных услуг, правил хранения и логистики, введения новых штрафов и изменения размера возмещения за товары.

Одновременно компания завершает интеграцию с 12 государственными информационными системами, чтобы проверять товарные карточки и документы. Такая работа направлена на борьбу с контрафактом и контроль продукции, которая подлежит обязательной маркировке.

Продавцы Ozon также могут отказаться от скидок, которые предоставляются за счёт платформы, без негативных последствий. Об участии в акциях маркетплейс должен предупреждать не менее чем за пять рабочих дней.

Эти решения нельзя рассматривать исключительно как повышение нагрузки на предпринимателей. Более длительный срок уведомления, напротив, даёт продавцам дополнительное время на изменение цен, запасов и логистических процессов. Усиление контроля документов при этом может увеличить административные расходы отдельных компаний, особенно тех, чьи процессы учёта пока не автоматизированы.

Почему селлеры могут заинтересоваться собственными помещениями
Если расходы на продажу через маркетплейс растут, предприниматель начинает сравнивать несколько моделей. В некоторых случаях собственный небольшой склад или пункт выдачи может оказаться выгоднее полного размещения запасов на площадке.

Помещение рядом с основными покупателями позволяет быстрее комплектовать заказы, объединять продажи из разных каналов и контролировать товарные остатки. Кроме того, один склад может одновременно обслуживать маркетплейсы, собственный сайт, социальные сети и офлайн-магазин.

Спрос микропредпринимателей на небольшие складские помещения существовал и до июльских изменений. На рынке уже отмечался интерес селлеров к мини-складам площадью до 50 квадратных метров, которые позволяют хранить и обрабатывать небольшие партии без аренды крупного логистического объекта.

Однако пока нет достаточных данных, позволяющих утверждать, что изменение комиссий Wildberries или новые требования Ozon уже вызвали заметный рост спроса на недвижимость. Реализация крупных складских проектов занимает несколько лет, поэтому объекты, вводимые в 2026 году, были запланированы значительно раньше.

Складской рынок растёт, но предложение увеличивается быстрее спроса
По прогнозу NF Group, в 2026 году в России может быть введено около 7,1 млн квадратных метров складских помещений. Этот показатель способен стать историческим максимумом. Одновременно в Московском регионе ожидается рост доли свободных площадей более чем до 8%, что свидетельствует о постепенном переходе рынка в пользу арендаторов.

Лидерами по приросту складского предложения среди региональных центров могут стать Казань — 424 тысячи квадратных метров, Краснодар — 394 тысячи и Новосибирск — 336 тысяч квадратных метров. Региональные рынки развиваются благодаря росту населения, расширению торговых сетей и формированию новых логистических узлов.

При этом положение на рынке неоднозначно. В первом полугодии 2026 года объём сделок со складской недвижимостью сократился, а в отдельных регионах растёт предложение свободных помещений. В Санкт-Петербурге и Ленинградской области ввод складов достиг рекордных 358 тысяч квадратных метров, однако спрос оказался существенно ниже прошлогоднего уровня.

Таким образом, складской сегмент не гарантирует автоматической доходности любому проекту. Перспективы объекта зависят от транспортной доступности, технических характеристик, возможности разделения площади и наличия устойчивого арендатора.

Для небольших продавцов наиболее востребованными могут стать гибкие форматы: городские мини-склады, light industrial, склады последней мили и помещения, в которых можно совместить хранение, упаковку и выдачу заказов.

Районные торговые центры устойчивее крупных объектов
Торговая недвижимость также проходит через структурные изменения. По итогам первого полугодия 2026 года в Московском регионе были введены два объекта общей арендопригодной площадью 45 тысяч квадратных метров. До конца года ожидается открытие ещё шести преимущественно малоформатных торговых центров.

Уровень вакантности в качественных торговых центрах Московского региона во втором квартале достиг 8,7%. Наиболее устойчивыми оказались районные объекты площадью менее 10 тысяч квадратных метров, где доля свободных помещений за квартал снизилась.

Этот результат подтверждает востребованность локальных форматов. Жителям необходимы продуктовые магазины, аптеки, медицинские и бытовые услуги, заведения общественного питания, фитнес-клубы и пункты выдачи рядом с домом. Большинство таких услуг невозможно полностью заменить онлайн-заказом.

Крупные торговые центры, напротив, вынуждены активнее пересматривать концепции, развивать общественные пространства, развлечения и гастрономические зоны. Простого объединения большого количества магазинов становится недостаточно для стабильного трафика.

Стрит-ретейл сохраняет устойчивость
Ситуация на центральных торговых улицах отличается от положения многих торговых центров. По данным IBC Real Estate, к концу мая 2026 года доля вакантных помещений на ключевых улицах Москвы составляла 7,4%. Несмотря на небольшое увеличение, показатель оставался ниже уровня 2019 года, а свободные помещения достаточно быстро находили новых арендаторов.

При этом 44% новых открытий обеспечили предприятия общественного питания. Это показывает, что устойчивость стрит-ретейла связана прежде всего с ресторанами, кафе, услугами и другими форматами, ориентированными на непосредственное посещение.

Утверждать, что покупатели массово возвращаются в офлайн-магазины именно из-за роста комиссий маркетплейсов, пока преждевременно. На посещаемость влияют доходы населения, расположение объекта, туристический поток, ассортимент, качество городской среды и множество других факторов.

НДС дополнительно влияет на экономику бизнеса
С 1 января 2026 года основная ставка налога на добавленную стоимость в России увеличена с 20% до 22%. Изменение распространяется на широкий круг компаний и влияет как на онлайн-продавцов, так и на арендаторов традиционных торговых помещений.

Рост налоговой нагрузки может усиливать давление на себестоимость товаров и услуг. Вместе с комиссиями маркетплейсов, арендой, логистикой и расходами на продвижение это заставляет бизнес особенно внимательно оценивать рентабельность каждого канала продаж.

Однако НДС нельзя считать фактором, который поддерживает только одну сторону рынка. Он одновременно влияет на девелоперов, арендодателей, ретейлеров, логистические компании и продавцов маркетплейсов.

Какие форматы могут получить дополнительный спрос
Наиболее перспективными выглядят объекты, позволяющие бизнесу быстро перестраивать продажи. Это могут быть небольшие склады в городской черте, помещения смешанного назначения, точки выдачи с зоной хранения, районные торговые центры и стрит-ретейл в местах с устойчивым пешеходным трафиком.

Дополнительный потенциал есть у независимых фулфилмент-центров. Они позволяют селлеру хранить товары, комплектовать заказы и организовывать доставку сразу через несколько каналов, не создавая собственное крупное логистическое подразделение.

Но переход продавца в офлайн не всегда означает отказ от маркетплейсов. Чаще речь идёт о диверсификации: часть ассортимента остаётся на крупных платформах, а наиболее маржинальные или повторные продажи переводятся на собственный сайт, в магазин либо в прямую коммуникацию с покупателем.

Онлайн и офлайн становятся единой системой
Изменение условий на Wildberries и Ozon может ускорить интерес продавцов к собственной логистике и торговым помещениям. Однако оно является лишь одним из факторов, влияющих на рынок коммерческой недвижимости.

Складское строительство в 2026 году во многом стало результатом проектов, запущенных несколько лет назад. Устойчивость районных торговых центров и стрит-ретейла также объясняется не только политикой маркетплейсов, но и изменением образа жизни покупателей.

Главный тренд заключается не в возвращении бизнеса из интернета в традиционную торговлю, а в объединении каналов. Магазин становится одновременно шоурумом, пунктом выдачи и складом. Склад обслуживает сразу несколько онлайн-площадок. Социальные сети, собственный сайт и маркетплейсы дополняют друг друга.

Поэтому выиграют не маркетплейсы или недвижимость по отдельности, а компании, которые смогут выстроить гибкую систему продаж и не будут полностью зависеть от одного канала.